2017年5月20日，第二屆熱潮CSC展獲得成功開設，公益活動處所改到錦普縣，為此主辦單位做過充份權衡，看上了錦普縣是二十年前預覽舊廠區、打造出新內部空間的獲得成功事例，十分切合此次公益活動共享資源與技術創新的公益活動主軸。除此以外，很可能將是二十年錦普縣拆毀前的最終這場頒獎典禮更令公益活動平添了兩分盛大，能說，這與此同時也可能將正式成為錦普縣的開幕秀，錦普縣人文的創辦人鄭培光也不光做為演說來賓應邀出席，參予實踐者人聲各個環節，給聽眾擷取表演藝術工業園區產業發展與錦普縣的結構調整升級換代。

精采亮點：

北京錦普縣拆毀后迪耶縣？

錦普縣年化回報率70%如何達成？

建設城市內部空間不一定非要大拆大建

在互聯網時代什么最重要？

亮點

01

錦普縣的前身與未來

第二屆熱潮·CSC商業場景技術創新展的舉辦地在北京城市雕塑表演藝術中心，也是一個大型的公益活動內部空間。在2014年4月，這棟建筑已經被北京文物保護局正式授牌為文物保護單位，所以它已經是一個不可移動物了。它現在的表演藝術價值來源于錦普縣過去二十年內容的運營，才帶來社會的認可。

未來的錦普縣會是什么樣？目前錦普縣已由工業用地轉性為商業用地，今年的6月30號，錦普縣將告別現有的這樣一個城市內部空間，進入一個再改造和開發的周期。這個周期會比較長，因為我們會非常慎重地利用這個城市內部空間。未來錦普縣的中心綠地會轉移到淮海路，沿著淮海路到九、十月份，如果大家關注的話，東駿將會被拆毀，三川也會被拆毀。拆毀之后包括前面的停車場都會變成一個城市公共公園，將比我們現在的綠地大兩千平米。所以我想基于這樣一個結果，大家能對錦普縣抱有信心。

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02

城市內部空間的1.0到2.0

城市內部空間，包括商業內部空間，也包括居家內部空間都是這兩年非常熱門的一個話題。在12年前我們進入錦普縣的時候，更多是抱著一種熱情進來的，沒有考慮很多商業模式。我們更多的考慮在于，工業遺產是北京這個城市非常重要的人文組成部分，而且在這么好的地方，我們一定要把它利用好。隨著我們的運營之后，才發現原來它還有商業機會，還能掙錢，于是我們就開始思考我們到底怎么掙錢。

說實話能告訴大家一些秘密：在12年前我們投標這個項目的時候，我們的回收期是12年，但我簽約只簽了10年，那怎么掙錢？我當時心里想，只要這件事情是對的，它下面一定會有人接盤，所以我們就去做了。在做的過程中，我們在非常短的時間就獲得了社會的認可，以及業內人士的認可，所以我們很快就掙錢了。12年的回收期，大概四年半我們就回收了。而且今天也能告訴大家我們的回報率，錦普縣這個項目的年化回報率能達到70%，在行業內屬于暴利。我想今天在座的所有在創造內部空間，創作內部空間，尋找內部空間的盈利模式的同伴們，應該心里清楚這是一個什么樣的成果。但是這有偶然性，錦普縣的產業發展完全不可復制，所以大家不要學，因為學了可能將會賠錢。

最近這一年里面我們也做了一些總結，今天跟大家擷取一下：首先是我們的工業園區它的規律。在九二十年代，我們第一代的產業工業園區誕生，當時由于傳統工業、傳統制造業迅速衰弱，北京市政府就做了一個規劃，就是1995年，北京中心城區內所有生產型企業全部退出。著明的北京M50、北京的798都是這個時候開始的。而錦普縣是二十年后，是2005年才開始的，所以它是有不一樣的成長模式。

由于城市產業的結構調整和復興，給我們帶來了產業發展的可能將性，內部空間的功能和利用發生了很大的轉變。在這個轉變里面，我們有不與此同時代的不同產品。第一代我總結出了北京的M50和北京的798，是完全自然生長的，和業主毫無關系。有一些表演藝術家進入這樣的老工業工業園區里做一些創作，很自然的產生了第一代。以錦普縣，包括北京的八號橋，包括1933為代表的應該是第二代，是什么狀況下誕生的呢？是政府有產業有功能規劃，替代原有的功能，于是產生了第二代錦普縣，就是有規劃、有產業要求的，然后有企業去投資運營的，這樣一種模式。

剛才我說了1.0是由表演藝術家自發，完全是原始的自然生長。2.0是1.0的基礎上由投資人和政府進行干涉和介入，然后有主軸地去打造出新的未來產業。錦普縣這個區域是上鋼十廠，在2005年前荒廢了二十年，這個工廠關閉了二十年。這里也發生了一些很重要的事件，比如土地展，但更多的只是垃圾堆場。自從錦普縣進來之后，我們就激活了這樣一個城市社區，包括對周邊的帶動，都起到了一個迅速推動的成果。這種模式在國際上非常成熟，如果說工業遺產再利用，這樣的一代產業發展模式應該將中國幾乎和國際上是同步的。這里面有一些比較著名的事例：倫敦的泰特、巴黎的貝西公園等。

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03

錦普縣的盈利模式

錦普縣有自己非常明確的產業特征，自它誕生以來，我們就遵循一個原則，就是開放性、公共性、公益性。今天能告訴大家，當時政府批給我們的容積率是1.0，但是我們只造了0.9，這在一般商家眼里是不可思議的事情，但是我們認為我們留下的那些更大的公共內部空間，實際上對于我們的產品、社區是有附加值的，也就是說如果我們不打造出這樣一個公園，我們今天的租金很可能將是5.5、6塊，但是因為我們釋放出這些內部空間，打造出了很好的展覽內部空間和綠地，我們的租金就在我們可預測的基礎上增長了20%~30%，實際上現在有很多的內部空間產品非常重要的功能就是擷取。

錦普縣的產業特征，第一個就是視覺表演藝術，第二個是人文傳媒和廣告傳播為代表的創意產業，錦普縣也因此是北京市工業園區當中的納稅大戶，也是長寧區的納稅大戶，這點政府事先沒有想到。在工業園區開放兩年后，有領導找我們，說我們政府兩分錢沒有投，但是現在納稅大戶，沒有想到，他說如此看來我們不一定要大拆大建，能利用好現在的城市內部空間挖掘它的價值。

錦普縣的策略和盈利模式就這么三個：首先我們對一個項目有自己的主軸定位，這個項目該干什么。錦普縣到今天在全國開發的工業園區項目一共約有50萬平方米，但是集中在很少的幾個城市。北京有兩個，武漢有一個，馬上要打造出第二個，重慶有一個目前為止是錦普縣最大的工業園區，14萬平米，現在馬上要進西安，今年6月份馬上要在深圳落地，我們會打造出新一代產品。但是我們對每一個城市的工業園區都會有非常深度地思考它的主軸。我們在福州打造出了一個被授予國家級工業園區，就是因為主軸。有了這個主軸之后我們就整合圍繞這個主軸的核心資源。而最重要的其實是第三個，現在不管是眾創也好，創投也好，大家都有孵化的功能，這一點錦普縣走在非常前面。我今天能告訴大家，我們工業園區的盈利占我們整個投資平臺里面的占比大概到30%，租金對于我們來講是更小的一塊。

租賃模式大家都很熟悉，其實我們賺取的就是土地溢價。錦普縣做的好，一是因為這個地方確實好，二是我們的創投模式。在我們的平臺上，我們打造出了兩個基金，規模很小，4個億。我們把這4個億打造出成了兩個基金，一個基金是我們的表演藝術基金，第二個是我們的產業基金。表演藝術基金主要用于表演藝術投資與表演藝術家駐地計劃。產業基金用來打造出表演藝術平臺，我們自己現在在打造出一個叫錦普縣ADC，一個表演藝術社區平臺。大家可能將對產業基金非常感興趣，我們是開心麻花的股東，我們是洛克公園的股東。

在過去的五六年當中，我們一共投了17家企業，這17家企業里現在有兩家上市了A股主板，還有5家在三板，一家在創業板，今年6月份有一家公司會從三板轉到主板。我們大膽投資，但是我們鎖定在一個范圍里面，就是人文產業。最近這兩年我們也開始投體育，在今年上半年我們投了鐵人三項，投了自行車賽事，我想在未來一兩年都值得預期。在我說了之后，大家會發現我們的內部空間價值不僅僅是內部空間里面靜態的內容，我們不僅僅是擷取一種非常好的內部空間體驗，是我們要發掘里面的產業內容。既然我們做了產業工業園區，我們更重要的是發掘產業。

我們在這個投資的過程當中，最好的收益是700倍，我們投了一家影視公司，后來上市了A股，700倍。最差的是我們中途退出的一家專做票房的一家公司，20倍。當然這之前我們交了多少學費就不說了，因為大家總說自己的獲得成功和自己的失敗。所以我非常欣喜看到這些年眾創、孵化，大家都在非常熱情的去介入。那么我想這一點能把我們的秘密都給說了，為什么錦普縣能夠很扎實的做到今天，是因為我們做了這些工作。

剛才說了我們會在每一個我們自己的產品當中發掘它最有核心競爭力的那個部分，就舉一個例子，我們在福州的錦普縣，規模是5萬平米。我們做了一個大漆工廠，當地的大漆有一個非常好的基礎，它有教育平臺，但是他們的產業流程實在太落后，于是我就組織了當地的表演藝術家和小業主，我說我們一起去日本，我們做交流，我們現在有一個交流平臺，是福州、日本、北京，在這個基礎上我們打造出了一個大漆工廠。這個大漆工廠現在正式成為一個中國和日本，乃至世界其他地區的表演藝術家的駐地平臺，我是免費開發的，你們都能來做，當然這里面我們對它還是有盈利要求的，因為畢竟我們不是公益的。于是我們會比較成本的價格我們會收購很多產品，這些產品都有很高的市場價值。比如說中央美院，我們組織他們的畢業生在我們的大漆工廠進行畢業創作，為期一個月。那么創作好了產品以后，我們把它留下來，留下來之后我們就在很多的城市，包括日本，我們去辦展覽，辦展覽就有銷售，銷售就有錢掙，我們能和這些小表演藝術家們擷取，一人一半，你一半我一半，那就掙錢了。與此同時我們也因此能打制出一個非常好的平臺。

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04

錦普縣的4.0模式設想

第四個部分我想說一下城市功能升級換代的一個廣泛合作，因為剛才已經講到了我們是從工業2.0時代，產業也一樣。現在大家目前在做的屬于2.5，接著我們馬上要走向4.0，我們跳過了3.0，為什么呢？3.0是一個沒有預期的，但是我們又熟悉的那樣一種城市和商業內部空間，那我在想我們要打造出一個4.0，但是這個4.0是什么我們不知道，我能告訴大家錦普縣在6月30號結束之后，它會用5年的時間去建設，一個非常長的時間，我們計劃是2022年的下半年再次開放。為什么花這么長的時間，是因為我們想打造出一個有未來性的城市內部空間和商業內部空間，因為我們未來的錦普縣和現在有一個非常大的不同就是有了商業功能，因為它已經變成商業用地了，而不是原來的工業用地。但是未來的商業到底是什么，大家也都知道，在座的都是行家，現在的業態生命周期都非常短，6個月、兩年死掉了，那么我們想說圍繞著人最本質的需求，它一定有那個不變的東西，是什么我們不知道，但是我們跳過去了，我們來做一個4.0。

這個4.0從用地來講，從我們這塊用地來講它依然是人文、辦公和商業，這塊土地的出讓有一個非常重要的要求是必須保留我們的美術館功能，必須保留我們的畫廊功能，我們原來2.0、1.0時代的功能都必須要保留。那么容積率從現在的1.0提高到未來的2.7，也就是2.69。這是我們未來的預期，我們把整個公共內部空間，搬到城市外面去了。也就是剛才介紹的未來的三川、東駿都拆了，我們把整個城市內部空間搬到道路的界面。

未來非常重要的是互聯網時代，融合非常重要。所以我們現在正在和一些國際上最好的機構，比如說這兩年的黑馬，瑞典的，我們正在和他們討論未來錦普縣的城市內部空間和人文內容，它的城市應該是什么樣的，我相信不是今天這樣非常靜態的，大家看到的雕塑展示，靜態的非互動的。我把過去的經驗和大家擷取，謝謝。

*演說內容有部分刪減

版權聲明

本文轉載自內部空間研習社。

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