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實踐之中一些招商、拓展以及法務、律師在合同談判中對于雙方交流的常見商業術語并不是很了解，尤其是在合同談判過程中極易產生誤解和偏失，所以為了各位能夠在交流之中有著更準確的定義和溝通，我對于一些商業地產中常用的術語進行了簡單羅列細化，以幫助各位有著明確的語境語義減少交流中的困擾。但由于這是我個人一家之言，且這些術語中有著一些正在逐漸消亡，有一些應用程度不高，所以僅供大家參考使用。

需要說明的是：本文內容偏購物中心型，與百貨類中的商業概念有一定差異。

一、建筑篇

1、占地面積

占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建筑面積。

2、地上面積

指自然地面以上各樓層的建筑面積總和。

3、地下面積

指自然地面以下的（如地下室的）建筑面積總和。

4、建筑紅線

也稱建筑控制線，指城市規劃管理中，任何臨街建筑物或構筑物不得超過建筑紅線。

5、道路紅線

城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線，在紅線內不允許建任何永久性建筑。

6、建筑密度

等于占地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。

7、綠地率

各類綠地總面積除以總占地面積乘以100%。

8、公攤率

9、框架結構

框架結構是指由梁和柱以剛接或者鉸接相連接而成構成承重體系的結構，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建筑結構，如購物中心等。

10、磚混結構

指建筑物用磚或者砌塊砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結構。以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。適合開間進深較小，房間面積小，多層或低層的建筑，對于承重墻體不能改動，如商業街等。

11、鋼結構

以鋼材制作為主的結構，是主要的建筑結構類型之一。鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜，如建材城等。

12、大堂

建筑內部寬敞開闊的空間，不一定設立在地面一層。

13、回廊

在建筑物內設置在二層或二層以上曲折環繞的回形走廊。（與35條重復）

14、中庭

樓與樓之間之空間用地，即天井。中庭通常通常指建筑內部的庭院空間，其特點是形成具有位于建筑內部的室外空間，是建筑設計中營造一種與外部空間既隔離又融合的特有形式，或者說是建筑內部環境分享外部自然環境的一種方法。

15、動線

16、水平動線

又稱平面動線，是指同一水平面或樓層內的通道引導，解決的是客流在同一個樓層的走向，即客流如何流動的問題。

17、垂直動線

是指不同標高空間或樓層的垂直聯系，如樓梯、電梯、自動扶梯等。客流、物流、如何從低樓層到高樓層或相反方向有效流動的問題。

18、物理動線

物理動線是根據人的行走、駕駛等習慣，在不受任何干擾情況下自然形成的客流、物流、車流動線。有時也指如何將商場與外部連接的通道進行關聯，如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交站進行接駁等。

19、強制動線

強制動線是在物理動線的基礎上，由于業態規劃與動線設計的需要，強行將動線阻隔和引導，以達到既定目的。

20、柔性動線

21、動線設計

對商業企業的客流動線、物流動線、車流交通進行平面和立體的設計。

22、開間

兩橫墻間的距離。

23、進深

兩縱墻間的距離。

24、面寬

商鋪的面寬多是指商鋪的門面寬度，與開間定義容易形成混淆，商鋪面寬包括兩面邊墻體各一半的寬度，端頭位置含端頭的整個墻體寬度在內。

25、外立面

指物體和物體的外部空間直接接觸的界面，建筑外立面即是除屋頂外建筑所有外圍防護部分。

26、容積率

又稱建面毛密度，通常指一個小區的地上總建面與用地面積的比率。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。

27、荷載

是建筑物承載的重量。一般分為樓板荷載、電梯荷載等。建筑物本身所承受的重量，還可以分為活荷載和死荷載：活荷載指人，家具，陳設品等。死荷載指樓板，隔墻，門窗等建筑實際構成部分。每平方米的單位面積/每平方米的單位重量=每單位平方米的荷載。

28、下沉式廣場

是城市休閑廣場的一種設計手法，應當與鄰近地下空間串連融合，成為整個空間序列中的重要組成部分。他是一個圍合式的開敞公共空間，將客流往下吸引，極大提高地下商場的租用價值。

29、吹拔

30、臨街面

與街道相臨的一面。

31、裙樓

一般指在一個多層建筑的主體下半部分，修建在橫切面積大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。

32、層高

下層地面到上一層地面的距離。

33、凈高

層高減去樓板厚度，商業上通常指吊頂后天花板到地面的距離，也有部分區域、項目的定義是將設備層管道刨除后的距離。

34、柱距

兩根柱子中心線到中心線的距離，由于建筑載體、工藝、材質、形態的不同，導致柱距并沒有統一的標準。

35、挑檐

樓頂或門楣平面凸出墻體的部分，主要是為方便做屋面排水。

36、上下水

上下水就是給排水的俗稱，給水就是接自來水的管道，排水也就是下水道，接下水道的管道。

37、排污

排污并不是指排水，是有排除污染的管道。通常有餐飲功能或有衛生間設置的商鋪設置有排污管道，有排污的一般也可以排水，但有排水卻不一定有排污。

38、煙道

煙道是廢氣和煙霧排放的管狀裝置，也稱排風道、通風道、排煙管道，煙道一般是餐飲功能商鋪的標準配置，也是很多餐飲行業所需的必備條件。

39、增容

40、建筑面積

建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和。

41、地毯面積（使用面積）

也稱使用面積、實用面積，地毯面積是室內的凈使用面積（不含柱網），也就是墻體以內的所有可使用的面積。

42、套內建筑面積

套內建筑面積包括了套內房屋使用面積（地毯面積），套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。實踐之中不同的房屋性質（商鋪、寫字樓、廠房、住宅、公寓、酒店等）會有不同的計算方式和表現形式。

43、公攤面積

商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積。二是各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

44、竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑。

45、公用建筑面積

46、商鋪使用率（實用率）

商鋪使用率也就是商鋪的建筑面積利用率，指商鋪的使用面積與建筑面積的比例，其中商鋪套內使用面積是指商鋪套內房屋使用空間面積，商鋪建筑面積指套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。

47、防火分區

是指在建筑中采用耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區域，需要特別注意的是這是國家強制標準，必須遵守。

48、防煙分區

是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。

49、店面

是商店建筑物本身的整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規模及高度、建筑材料等內容。商家通過門面向消費者呈現最基本的形象。

50、店鋪切割

是商場業態定位規劃設計的用語，在平面圖上劃分若干個單元、供商戶租用。

51、防火卷簾門

是指建筑物內的一種消防設施，像門一樣自動關閉，起到防火隔離的作用。

52、自動噴淋系統

53、死角

因通道交叉或其他物阻礙，無法看到的地方。

54、一拖二獨立商鋪

通過戶內樓梯連接首、二層，且首、二層作為一個獨立單元同時銷售的商鋪，單個商鋪間無連通。

55、加連廊商鋪

通常為分層銷售的商鋪，單個商鋪間通過公共走道和連廊連接，每層商鋪均獨立對外開門。

56、一環鋪

與大商業貼臨的外鋪，屬于大商業裙房。

57、二環鋪

與一環鋪相對的商鋪，位于室外步行街一側。

58、三環鋪

與二環鋪背靠背的商鋪，臨小區路或市政路。

二、商業篇

1、平效/坪效

坪是日本用來計算面積的指標單位，后由港澳臺地區引進至大陸。但目前我國所稱坪效一般是以平方米（㎡）作為計算單位，也有寫做平效。一般來說平效的計算公式如下：

平效=銷售額/門店營業面積

日均平效=日均銷售額/門店營業面積

月均平效=月均銷售額/門店營業面積商場經營效益的指標

2、人效

商業地產中的人效是指人的效率，指單人次的銷售量，計算公式如下：

人效=銷售額/人數

3、時效

商業地產中的時效是指在一定時間內的產出銷售量，計算公式如下：

時效=銷售額/時間量

4、客流量

5、提袋率

指一定時間內，對某品牌商品購買的顧客人數占總進店人數的比例，但該概念正在逐步擴大化，也有指在該項目內成交總數占總客流量人數的比例，計算公式如下：

提袋率=成交次數/到店的總訪客* 100%

6、剝離率

剝離率是與客流量和銷售額相關的比率，反映商場的客流量和實際有效客戶，計算公式如下：

剝離率=到店的總訪客/經過通道的總人數*100%

7、客單量

商場或店鋪平均每個客戶購買貨品的數量，是店鋪運營的重要衡量指標（這個數據是在規定時間內有效，超過這個時間則沒有任何意義），其計算公式如下：

客單量=貨品出售數量/成交筆數

8、超外

超市經營區以外，一般由超市經營者租用給小商戶，利用超市人氣帶動消費，主要是用于超市分攤租金，營造氛圍。

9、商品描述

指各商品詳細的名稱，規格，產地，生產日期，保質期及條形碼。

10、拉排面

商品沒有擺滿貨架的時候，利用先進先出的原則，將商品向前排列，使排面充盈豐滿。

11、拾零、理貨、碼貨

撿回遺棄在各角落的零星商品，把凌亂的商品清理整齊，整齊地堆放商品。

12、端架

貨架兩端的位置，也是顧客在商場回游經過頻率最高的地方。

13、先進先出

14、堆頭

印促銷區通常用棟板，鐵筐或周轉箱堆積而成。

15、均價卡

也稱價簽，用于標示商品售價并作定位合理的標牌。

16、均價牌

標示均價的POP牌。

17、橈板

木制放貨的卡報。

18、清貨

降價處理活動，多為滯銷品或近期貨（快到保質年限的商品）

19、過磅

需進行第二次加工包裝為商品的稱重。

20、稽核

為防止顧客遺漏商品，在其離開時對其所購商品的核對。

21、貨不對板

指實物和標示上的商品描述有差別的現象，

22、滯銷

指商品出售效果不明顯或很難售出的現象。

23、上架

把商品擺放在貨架上。

24、促銷試品

用來促進出售用的試用（吃）商品。

25、基本構件

均價卡，掌上型終端機，數據機。

26、POP

指商場、百貨、超市中能促進出售的廣告，也稱作出售時的廣告。在零售店內將促銷訊息，以美工繪制或印刷方法，張貼或懸掛在商品附近或顯著。

27、DM單

是英文Direct mail 的縮寫，意為快訊商品廣告，通常由8開或16開廣告紙正反面彩色印刷而成，通常采取郵寄、定點派發、選擇性派送到消費者住處等方式廣為宣傳。

28、DM商品

將指店促及快訊商品。

29、產品生命周期

30、商品臺賬

商品目錄，將每項商品基本材料（如品名，名號，規格，單位，成本，售價，供應商等）詳細整理成名單。

31、并連陳列

也稱關連陳列，指據某項目標，而將相關連之商品陳列在同一地區或附近。

32、棚板

泛指在貨架內或冷藏（凍柜內，放置商品之橫隔板）

33、均價帶

指在商店內出售同一項的產品，其賣價從上限到下限之間的數據。

34、集中收銀

由商場設置統一收銀端點進行收銀結算，后與商戶或供貨商進行結算，一般15天或30天結算一次。

35、借照聯營

商戶自身不辦理營業執照，以出租方名義進行銷售，由出租方集中收銀后再按照一定扣率與商戶或供貨方結算。

36、進場費

北方區域少見，即承租方向出租方交付特定費用以獲得承租資格。在超市或百貨業態中的進場費則需要根據供貨品類，品牌數決定。

37、商場花費

除進場費外，承租方或供貨商還需繳納堆頭費（每月每個×元）、端雜費（每月每個×元）、廣告位使用費（根據位置不同，征收）、開業贊助費等，常見與超市與百貨業態，目前在網絡電商中也比較常見。

38、平均買賣客單價

客單價=出售總額÷顧客總數

39、柜臺

柜臺是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。

40、零售業態

零售企業為滿足不同的消費需求而形成的不同經營形式。

41、連鎖經營

企業經營若干同行業或同業態的店鋪，以同一商號、統一管理或授予特許經營權方式組織起來，共享規模效益的一種經營組織形式。

42、直營連鎖(正規連鎖)

43、自由連鎖(自愿連鎖)

若干個門店或企業自愿組合起來，在不改變各自資產所有權關系的情況下，以共同進貨為紐帶開展的經營。

44、特許連鎖(合同連鎖、加盟連鎖)

加盟連鎖店的門店同總部簽訂合同，取得使用總部商標、商號、經營技術及銷售總部開發商品的特許權，經營權集中于總部。加盟連鎖店的門店均為獨立法人。

45、自有品牌

零售業為建立商品差異化形象而選定某些合適商品，委托制造商加工，并冠以零售企業自身的品牌之稱。

三、合同篇

1、扣點租金

2、兩者取其高模式

指商場為保障自身盈收，要求商戶在簽訂有保障性的固定租金數額下，如銷售額達到一定數值時，則按照約定的扣點租金數額來繳納租金。

3、商鋪回報率

一般出租商鋪回報率：投資回報率=年租金/總房款x100%

一般售出商鋪回報率：投資回報率=（售出價-購入價）/購入價x100%

5、租金遞增

指租金的依次增加，實務操作的表現就是遞增是在前一年的基礎上的租金增加，一般表述為百分比。

6、轉讓費

商鋪轉讓費是指租戶在商鋪租期內（未到期）征得房東同意后將房屋轉租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購買的設備、經營的項目（貨物、加盟許可費、其它無形資產）等，一并轉給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用為轉讓費。

7、進場費

商鋪進場費是從超市進場費演化而來，在商鋪實務操作過程中，是因為商鋪利用其優勢的市場稀缺性和很優勢的地理位置由房東直接向租客收取的費用，常見于華南地區，也稱茶位費、茶水費。

8、優先續租權

指承租方在合同到期前，在同等條件下有權優先續約。

9、續約

10、免租期

對于個別項目，出租方承諾客戶在租賃期限內前若干月內免收租金，用于客戶裝修。

11、交付條件

一般是指出租方提供的交房標準，也有部分承租方商戶是在合同簽署前會要向出租方發送具體的交付標準，多數商業地產糾紛源自交付標準的不明確。

12、甲級寫字樓

甲級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法，在我國現行的建筑設計規范里無定性標準。但行業內有幾項自定義指標，如LEED認證或24小時寫字樓、空間的舒適性和數字化等。

13、業態定位

根據當地的市場條件和商業項目的規模、面積、物業現狀，進行業態定位及市場定位，科學的確定項目的經營形態和目標市場。

14、樓層定位

根據商業項目的面積、形狀、層數，合理確定各樓層的商品經營類別、面積、區位，確定各樓層服務設施的配套及分布。

15、集客

指商業經營的目的而針對消費者生活需求，充份利用商業設施，最大限度的吸引消費者，使他們有計劃的在此消費金錢及時間。

16、首次商業裝修

指商場為其經營的各種業態提供最基礎的物業設施進行裝修，達到良好的硬件環境。主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。

指以首次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修。主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩、LOGO、道具等進行標準設計及裝修。

18、商品展示空間

從常規的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。

19、服務空間

是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、咨詢臺、寄存處等。

20、空置率

購物中心內尚未有廠商進駐的賣場空間，即使租約已簽或租金已收，只要廠商仍末進駐，便納入空店范圍。空店率之計算是根據各商店種類，將空出的賣場面積除以已開店的賣場面積而得一百分比。

21、專業店

經營的產品屬于專業導向，如運動用品商店、家具店、花店、書店等。

22、專賣店

以專門經營或被授權經營某一主要品牌商品為主的零售業態。

23、毛利率

商品銷售收入減去商品原進價后的余額。凈利的對稱，又稱商品進銷差價。因其尚未減去商品流通費和稅金，還不是凈利，故稱毛利。

24、轉租商鋪

商鋪最終使用人并非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通過轉租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關系。

25、分租商鋪

26、商業街商鋪

商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。

27、市場類商鋪

在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇中的店鋪位。

28、社區商鋪

指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。

29、住宅底層商鋪

指位于住宅建筑底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。

30、交通設施商鋪

指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

31、奧特萊斯

在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為品牌直銷購物中心或品牌折扣店。

32、招商

指權屬擁有者將擁有的產品或者服務面向一定范圍內進行發布，招募商戶共同發展。

33、業態

指經營者向確定的客戶群體提供確定的商品或者服務的形式，強調怎么賣。

34、業種

主要指零售商業的行業種類，按所經營商品種類進行劃分，強調賣什么。

35、業種規劃

36、品牌規劃

特指購物中心對希望引入項目內的品牌商家按照業種或者檔次等各個維度進行合理的分配。

37、商業綜合體

商業綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種物業功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間集合。以大型購物中心、商務辦公、酒店、公寓等為基本要素，同時由不同業態的主力店及商業步行街組成的綜合類商業項目。

38、室內商業步行街

商業綜合體中通常由室內步行街（帶形中庭）進行空間組織，沿室內步行街兩側布置有各類商業精品店鋪、餐飲店，二層以上通過若干個3~4米寬的橋連接兩側商鋪，通常具有采光頂，商業步行街一般在出入口、以及主要的節點布置有廣場、中庭。

39、、商業管理用房

40、主力店

特指購物中心中承租面積較大（不是必備條件），且對客流帶動、收入貢獻、品牌引領以及項目的安全起核心引領作用的大型品牌租戶。

41、次主力店

42、租約

確定租賃關系的契約，泛指租賃合同及補充協議。

43、進場

指已簽訂租賃合同的商戶進駐項目的行為。

44、退場

指租賃合同終止或者解除后，租戶退出項目的行為。

45、清場

指租賃合同發生終止或者解除情形時，出租方對于商鋪進行強行清理的行為。

46、預付費卡

一般是指商戶向顧客進行預收費的情形，但由于發行主體的不同和經營模型的不同，分別適用于商務部對于預付費卡的管理辦法或中國人民銀行要求的第三方預付費卡管理辦法。

47、排他條款

一般是指禁止出租方在與承租方在場地租賃后再進行招徠與承租方商戶經營品類相同或近似的品牌戰略性保護條款。

48、逃生條款

一般是指在商業租賃合同中，當滿足約定條件時，一方可向另一方經指定方式觸發后對合同進行終止，提出方可無償或以較低代價對合同進行終止。

49、商業業態定位

根據當地的市場條件和商業項目的規模、面積、物業現狀，進行業態定位及市場定位，科學的確定項目的經營形態和目標市場。

50、樓層定位

根據商業項目的面積、形狀、層數，合理確定各樓層的商品經營類別、面積、區位，確定各樓層服務設施的配套及分布。

51、意向書

52、定金

定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。

53、違約金

違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。

54、SKU

存貨控制的最小單位。

55、POS系統

是零售方的時點銷售數據管理系統。

56、 POP廣告

通常是指零售店的店內海報。

57、DM廣告

DM通常是指零售方在店外散發的廣告單頁或優惠券。

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