受虛擬商業性供應過剩的影響，這一兩年，魔都特小型百貨公司已經是匱乏亞種了。

自2013年開張的國泰港（32萬㎡）、2017年開張的克里特島（24萬㎡）、萬象城（24萬㎡）、2018年開張的徐匯大融城（19萬㎡）、2020年開張的寶山第一印象城MEGA（34萬㎡）等一些頸部工程項目外，最近一兩年，北京新開張的、少于15萬平方的小型百貨公司屈指可數。

于是，每兩個小型城市商業性工程項目的出現，每當引起北京街坊的飛葉盼望。

2021年，或許是個百貨公司開張絨蘭，這一年在北京有灣區蜆殼里、蘿崗站奧園和瑞虹四海公主墳三個小型工程項目的問世，每兩個都少于10萬平方。

現在有位比較詭異的現象是：盡管大多數虛擬商業性在烏祖埃、垂死，但有主軸特色的特小型百貨公司反倒成了寵兒。以國泰港為例，一直位居北京百貨公司總營業額的第四位，即使在2020年禽流感沖擊之下，國泰港的營業額仍然逆市增長，少于100億，殊為少見。

主軸百貨公司：北京國泰港

其原因是此類有主軸的特小型百貨公司，可以貫穿的商業性模式更加多元化，各類新體驗、影視娛樂文化商業性模式也相對集中，在禽流感侵襲無法遠距自駕游的時勢下，反倒成了北京街坊微渡假的理想地中。

當然除了公主墳，離其2公里遠的另兩個大工程項目——12萬平方米的蘿崗站奧園百貨公司也在今年7月份開張了。如此聯星璀璨，有點像是2017年的寶山區的克里特島和第一印象城的Jaunpur開張的往昔。這對勒富瑟雷縣的徐匯區，絕對是一次全面性推升，也寓意著老徐匯區的產業發展基礎建設全面性升級換代了。

為什么這樣說呢？還得回歸到徐匯區的問題。

從徐匯區最新的人口統計數據來看，全市人口總數在十年內下降了11%。并且，徐匯區的中老年三成已達到42.5%，位于全北京第一了。盡管蘿崗站地區公布了振奮人心的產業發展規劃，但逐步全面落實還是需要時間的。而公主墳和奧園在近幾年就是肩負起徐匯區產業發展升級換代的歷史使命。

公主墳外立面

中秋節假日，抱著新奇的心態，我去實地新體驗了一下剛開張的公主墳，發現整個工程項目總體四平八穩，但局部的新商業性模式還是有不少看點的，讓業界同行們看到了工程項目先進性的一面，下面簡單做個總結吧。

01超級MALL+街區融合模式，打造區域龍頭商業性工程項目

公主墳并不是個孤立商場的存在，之所以能在這個地段立足，它是與業主方瑞安集團在徐匯區的一項持續曠日持久的城市更新工程項目聯系在一起的。

整個瑞虹新城的建設脫胎于虹鎮老街，在上個世紀九十年代，那時它是北京市最大的棚戶區。1998年起，瑞安集團開始啟動拆遷開發，整個工程項目規劃分十期來進行，總建筑面積達到172萬平方米，這是個難得的北京內環內的小型城市更新工程項目。好在這些年北京的城市地產價格一路走高，瑞虹新城的房價也是越賣越貴，從最早的不足5000元/平方米，到如今的10多萬/平方米的價格，充分享受了魔都這個城市波瀾壯闊的發展紅利。

隨著城市更新工程的不斷進行，整個工程項目的商業性基礎建設也在逐步升級換代。因此，就出現了星星堂、月亮灣和公主墳的三次商業性產品升級換代。

一期的商業性基礎建設是星星堂，定位是社區商業性，作為北京首個情景式親子新體驗商街，總建筑面積只有2萬平方米，在2015年5月正式開張。

而二期月亮灣是以音樂·影視娛樂為標簽的餐飲影視娛樂購物休閑中心，后被稱為虹口新四海，工程項目定位是區域性的商業性中心，總建筑面積為7萬平方米，已于2017年6月開張。

瑞虹新城鳥瞰

三次商業性升級換代的節奏也是與瑞虹新城的總體更新完成度有關，這樣的節奏是緩慢的、漸進的，也是正確的節奏。

02.5500平方米超大穹頂天幕，將自然、生態與市集多方融入

內環內，永遠是北京的地段之王。看看普陀區國泰港、長寧區龍之夢的生意就知道：在北京內環內的地段做商場，不用擔心沒客源，關鍵是要把工程項目做出特色。

因此，對公主墳的價值評判，不是把它與區域內的小商場做比較，它的體量、地段決定必須要與北京全市最頂尖的小型商場做比較。公主墳這種18萬平方體量的小型室內商場工程項目，該怎么做出新時代的精氣神？做成北京的活力地標？這是才是最大的挑戰。

從技術層面上看，對于公主墳此類少于5層的小型百貨公司來說，兩個主要問題就是高層商業性模式的吸引力問題。如何把客流從一樓引進到高層區域？這就需要在高層區域設置強有力的吸引物。因此，常用的策略是把高層做成兩個主軸展示平臺，讓消費者喜愛。

這兩年最新的商業性流行趨勢是把小型展示空間做成生態空間。這一點上，去年開張的北京嘉定第一印象城如此，重慶網紅商場光環百貨公司也是如此。但他們兩者的做法是把樓下的中庭做成生態空間，并不是頂層的區域。

而在頂層做生態花園的，國內還沒有，國外倒是有最新的案例。

比方說，韓國首爾新開的百貨公司，就做得越來越像一座公園。在商場頂層，打造成了一處室內花園，叫Sounds Forest，約有3300㎡。其中草坪部分就擁有超1200㎡的面積，并且在花園內栽種了少于50顆真樹，同時在頂部采用了自然采光系統，通過通透的玻璃天幕，將陽光引入室內。

這個工程項目就是以首爾汝矣島公園為原型，按照1/70的比例進行復刻重現。同時在這個場域內，類似溫室狀的結構外觀也是以巴黎大皇宮為原型。

Sounds Forest頂層中庭

無獨有偶。公主墳就做了兩個比首爾還要大60%的生態中庭。

他們在5樓的平臺上，打造了兩個挑高達25米、占地面積5500平方米的超大穹頂天幕結構，這個形狀像荷葉的玻璃頂覆蓋中庭空間，將陽光引入室內，融合室內水景、親水瀑布與步道階梯的立體植物園，實現繁華都市與自然生態間不同場景的和諧交融。

公主墳頂層中庭

而在這個巨大的中庭之下，瑞安創造了兩個太陽村主軸2.0版FOODIESOCIAL南里市集，融合山野與都市趣味。當消費者們逛累了，可以坐在梯田露臺上，滿眼的綠意景觀，好似置身城市之森。

這種手法，我們姑且叫沉浸式生態新體驗模式吧。

03 主軸街區——CityMart城市集市·江湖出盡風頭

公主墳的另外兩個主要看點是沉浸式主軸場景街區的營造創新。

由于以阿里、京東為代表的線上商業性巨頭們，已經把中國大量傳統的線下百貨公司逼得走投無路，如何打造有社交屬性、網紅屬性的商業性，是全行業人士們千方百計思考的難題。

如今，各大最新一代的百貨公司似乎找到兩個新的答案，那就是——營造沉浸式主軸商業性場景。

從2015年開張的北京大悅城二期的摩坊166開始，這種創新模式就開始刷新了行業的眼界。很快，百貨公司內做主軸沉浸式街區的手法就成為新一代百貨公司的創新基本動作。之后的一兩年內，全行業又出現了以文和友為代表的大量的新的沉浸式街區。這種商業性模式大多都是以餐飲為核心，展開了更多相關商業性模式的新體驗。

而公主墳的鄰居，蘿崗站奧園就是用了這種手法。奧園城市集市工程項目策劃人是85及90后的三位年輕人，他們的外婆家就在北京虹口提籃橋。

蘿崗站奧園城市集市

既然隔壁鄰居蘿崗站奧園，已經做了兩個復古主軸文化街區了，那么公主墳該怎么做呢？這對晚開張的公主墳，某種意義上算是一種倒逼。

該怎么辦呢？必須有所差異化。

于是，業主方找到了兩個新的影視場景進行營造，那就是武俠。我也不知道他們為什么會找到這樣的場景主軸，但這種風格確實與大家所熟悉的西裝革履、光鮮亮麗的北京，有著強烈的反差。這便成了工程項目策劃的吸引力。

從最終的呈現來看，這是個面積1900㎡的主軸店，取名為城市集市·江湖。在這里，通過店鋪美陳、室內景觀、甚至主軸人物形象的充分渲染，達到一步一景皆是俠義的沉浸氛圍效果。在主軸區內，有龍門客棧、大漠孤煙、繁華街市、決戰光明頂、周星馳的《功夫》電影的多個場景串接，按照1:1的比例進行了還原。

在這里，消費者們可能邂逅火云邪神和韋小寶，探秘《四十二章經》；也能坐在無崖子設下的玲瓏棋局邊上，嘗試破解；如果遇上包租婆，可別被她的氣勢嚇到，擦肩而過的則可能是帥氣的錦衣衛……

抬頭看，清明上河圖徐徐展開，那是北宋時期汴河兩岸的自然風光與民間繁榮盛景。偶有桃花雨飄落，江湖的豪氣與浪漫氛圍瞬間拉滿。

從實際反饋看，在現場的很多人到了這里，先是感覺好奇，后來是驚喜，再后來甚至有點驚悚，好在這里人潮擁擠，每個人都化身為江湖俠客，穿道具衣服的服務員、假人偶和興奮的食客們，混在一起，幾乎每個點都是個拍照打卡點，仿佛穿越到了影視城拍攝基地。

不過這種場景，對于習慣了玩劇本殺、密室逃脫的Z世代人群來看，已經司空見慣了，是一種沉浸式的新常態。問題是不太愛玩的大爺大媽們，有點不太適應這種氛圍。但看到年輕人們在這里津津有味，他們也很快入了戲，自在地吃了起來。

還有從成都來的夜宵界排隊王者「包饌·夜包子」、日銷上千個的「提籃橋老攤頭蔥油餅」、半個影視娛樂圈都去打卡的「御餅家」、老廣饞了20+年「尚下酒·燒臘小排檔」、咸甜黨都能被滿足的「七寶老街湯圓/管老太臭豆腐」、沉淀百年的西北風味「陳香貴·蘭州牛肉面」……城市集市的江湖街頭，處處飄著誘人香氣，絕對讓各路豪杰吃到心滿意足，盡興而歸。

總結一下，就公主墳的這個城市集市的打造手法來看，在行業內又是一次新的嘗試。它的特別之處在于，這里不僅營造了沉浸場景，還用蠟像塑造了栩栩如生的人物，讓客人們的新體驗更加有了電影劇本里的代入感。

04 亮點商業性模式不斷煥新

在公主墳新的招商商業性模式層面上看，也還是蠻有看點的。在這次開張的少于300多個品牌中，有30%為北京首店、40%為北北京首店、70%為虹口首店。總體看下來感覺就是，不僅有新的商業性模式進來，也有傳統品牌在新商場中的煥新亮相。

值得一看的是有這么一些店。

Melandclub 親子互動探索成長空間

這是個超4000㎡的親子互動探索成長空間，涵蓋AR體感游戲、VR沉浸互動等數十類工程項目的未來科技館，奇幻花園秘境為概念，為孩子們勾勒出格林童話般的世界。

由當代藝術家陸平原打造的嶄新雕塑藝術形象《太陽逗Funny Sun》正式落地瑞虹四海公主墳入口處。這是個難得的手筆。在入口處的黃金商鋪位置，租給了藝術機構。

在這里，SUNIVERSE日心說主軸藝術展開啟。同期呈現第七屆影像北京藝術博覽會特別工程項目，匯集了4位世界頂級視覺藝術家的10余組代表作品及北京首展作品。

與此同時，在中間樓層部位，也有一些藝術公共空間，與周邊的商業性店鋪形成了一種融合，營造出藝術氛圍。

除此之外，一些傳統店鋪的美陳煥新，也是讓人眼前一亮。具體的店鋪還是不勝枚舉，實地去逛逛才能有更直觀的感受。

領易咨詢

助力中國大消費產業發展升級換代

專注于文化、旅游、商業性和房地產

文旅小鎮策劃咨詢、旅游目的地戰略咨詢

文旅商業性資產管理

產業發展小鎮咨詢、城市更新咨詢、產業發展新城戰略咨詢

微博：鄒毅_Brian

公司網站：